一、签约前产权审查
房屋看中后,通过经纪人约房东见面。在房屋签订合同之前,我们要核查房屋的产调，即对该不动产权登记簿进行查询。要核实房屋的基本情况如:
1.房屋的产权是否与他人共同拥有(共同拥有的要全部签字)
2.查看房屋有无债权债务纠纷或行政机关查封(如查封的房子解封前不能上市交易)
3.查看房屋有无抵押等情况(如有抵押,过户前应提前还款)
4.二手房是否属于允许出售的房屋(限售政策,或不被允许交易的房屋）
二、签订存量房买卖合同
签署《存量房买卖合同》时需要注意的事项有:
1.合同主要约定产权、楼价、定金、付款方式、付款条件、履行期限、交楼时间、办理相关手续时间、违约方式、违约责任等相关内容。
2.房产若有共有权人,要让共有权人一同签字,避免后续出现共有权人不同意出手导致交易存在失败的可能。
3.因为租客有优先购买的权利,如果房子是有租约的,所以应让租客签订放弃优先购买权的证明,避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。
4.如果房子附有户口,应在合同中同时写明户口迁出的日期及违约条件。
5.如果房产有较为贵重的家私家电,应以附件的形式对家具家电的情况加以详细描述,例如品牌和新旧情况等,有必要的话还可以附上家具家电的照片,以防交房时出现货不对板的情况。
三、提交网签
网签的主要作用有:
1.防止“假房源”;
2.防止“一房二卖”情况的发生;
3.加强市场监管,维护市场秩序;
4.增加房地产市场透明度。
办理网签需提交材料:
房屋产权证及土地证、物业费发票相关材料、买卖双方身份证件、婚姻关系证明、户籍证明(买方需提供未成年子女户口本)、委托公证书(若有)、委托代理人身份证,外地户籍需提供参保证明及明细或个人所得税缴纳证明。
其中对于物业费发票相关材料要求如下:
1.园区、姑苏区、相城区 ，物业费发票/物业结清证明/物业费收据或无物业证明均可；
2.吴中区、高新区，物业费发票或无物业证明；
3.吴江区，物业费发票,若提供其他物业结清证明都需要买卖双方签字。
网签合同自通过之日起至办理资金监管之日有效期为30个自然日,超过30个自然日未办理资金监管的,网签需重新提交,买方购房资质需重新审核。
四、资金监管
二手房买卖交易时间长,流程复杂。买方担心付完钱,卖方不配合过户;卖方担心自己配合过完户,买方不支付购房款;为了规避交易双方钱房两空的风险,买方交易时最好将购房款进行资金监管,确保钱款安全,保证买卖双方的正当利益。
所需材料:
证件仅看原件(房屋产权证及土地证、买卖双方身份证件、婚姻关系证明、户籍证明、外地户籍需提供参保证明及明细或个人所得税缴纳证明;具体与网签提交网签审核的材料保持一致)、监管卡(姑苏区所有银行监管卡均需提前去银行建立监管联系,其他区域是邮储银行监管卡需提前去银行建立监管联系)、交易确认书及资金监管协议(窗口提供);除园区外,其他区域还需另外提供:挂牌表、物业费发票相关材料。
五、银行贷款(商贷)
购房人在房管局办理完资金托管手续以后,带好银行出具的资金托管单去相应银行支付首期购房款(首付),并与银行签订贷款合同。
所需材料:
1.买家身份证、结婚证、户口本、银行卡原件；
2.买家身份证正反面、结婚证首页主页、户主页、户口页、银行卡正反面复印件一份；
3.买家征信报告(近一个月内查看的)；
4.买家收入流水(近一年的)；
5.买家收入证明；
6.首付流水(托管哪个银行,在哪个银行拉取)；
7.需要提供卖家的房产证每一页、身份证正反面、户口本的每一页、结婚证复印件各一份；
业主在房屋出手前,必须将银行贷款还清,必须在过户手续前完成注销抵押登记。银行贷款差不多3个月左右放款,具体以当时政策为准。
六、过户/缴税
贷款下来之后,买家拿到贷款材料通过经纪人和房东约好过户时间,双方本人到房管局。
国家规定要缴税费房屋才能过户。买卖双方在交易中心,确认业主名下房屋数量和购房时间,交契税、个人所得税、增值税,出购房发票,签订买卖合同,出领证回执。
所需材料:
买方提供:
1.身份证、结婚证、户口本原件
2.身份证正反面、结婚证首页主页、户主页、户口页复印件一份银行贷款合同
3.银行卡(可信用卡,缴纳税费)
卖方提供:
1.双方身份证、结婚证、户口本原件
2.房产证、土地证或者不动产证原件+复印件一份
七、领证/交房
过户完三个工作日可领不动产权证,拿着房管局出具的领证回执到房管局缴纳房本费(一本产证80元,他项权证80元)。
和房东约定约定时间到房屋内交接房屋,水、电、燃气、有线电视等家具家电,核实好费用,就可以按照合同把尾款交付给业主了。
最后：买房子不是买白菜，买房的每一个流程都需要认真对待，每一个操作步骤都涉及到我们的钱包和以后的居住舒适度，所以一定要慎重对待。
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